Konut piyasasında son yıllarda görülen dalgalanmalar, yatırımcılar ve ev sahibi olmak isteyenler için büyük bir belirsizlik yaratıyor. Endeksa'nın Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, Türkiye genelinde konut fiyatlarının geleceği hakkında çarpıcı değerlendirmelerde bulundu. Özellikle İstanbul Esenyurt ve Antalya gibi bölgelerdeki fiyat düşüşleri dikkat çekiyor. Öğüt'ün öngörüleri, konut piyasasındaki son durum ve geleceğe dair beklentiler üzerine önemli soruları gündeme getiriyor: Konut fiyatları gerçekten düşecek mi? Yatırımcılar ve alıcılar nasıl bir strateji izlemeli?
Ortalama konut fiyatı 3.3 Milyon
2020 Mayıs'tan itibaren sürekli artış gösteren Türkiye genelindeki reel konut fiyat endeksi, 2023 Temmuz'dan bu yana düşüş eğiliminde. Bu düşüş, Mart 2024'te de azalarak devam etti. Mart ayında, reel konut fiyat endeksi Şubat'a kıyasla 0,8 puanlık bir azalışla 172,7 olarak kaydedildi. Şubat-Mart döneminde enflasyon oranı yaklaşık yüzde 3,2 iken, aynı dönemde cari konut fiyat artışı yüzde 2,7'de kaldı. Bu durum, son aylarda cari konut fiyatlarının enflasyonun altında kalması nedeniyle reel fiyatların düşmesine yol açtı.
Endeksa'nın Kurucu Ortağı ve Genel Müdürü Görkem Öğüt, konut piyasasındaki durgunluk ve geleceğe dair öngörüler hakkında önemli açıklamalarda bulundu. TÜİK'in Nisan 2024 Konut Satış İstatistiklerini değerlendiren Öğüt, konut fiyatlarının nominal olarak hala yükseldiğini ancak reel artışın en düşük seviyede olduğunu belirtti.
Öğüt, Endeksa verilerine göre Türkiye genelinde ortalama konut fiyatının 3 milyon 358 bin 940 liraya ulaştığını, Muğla'da bu rakamın 7,5 milyon, İstanbul'da ise 4,5 milyon lirayı aştığını söyledi. Ancak, enflasyondan arındırıldığında yıllık fiyat değişiminin yüzde 9 azaldığını vurguladı.
Konut fiyatlarında 2 yılda gerileme beklentisi
Görkem Öğüt, konut piyasasında son dönemdeki likiditeye dayalı alımların yüksek segmentte çetin pazarlıklara neden olduğunu belirterek, "Bu trend devam ederse, 2022'deki fiyat artışı dalgasının iki yıl içinde kapanması muhtemel. Nominal değerlerde de düşüşler görebiliriz" dedi. Gayrimenkulün uzun vadede güvenli bir yatırım aracı olduğunun altını çizdi.
Öğüt, fiyat artışının enflasyonun altında kaldığı bölgeler arasında İstanbul Esenyurt ve Antalya'nın dikkat çektiğini söyledi. Esenyurt'ta fiyatların yüzde 35-40 oranında düştüğünü, Antalya'da ise 2022'deki hızlı artışın ardından fiyatların reel anlamda gerilediğini ifade etti.
Sekiz aydır olduğu gibi, Mart ayında da üç büyükşehirde konut reel satış fiyat endeksi düştü. İstanbul'da reel konut fiyat endeksi 1 puan, Ankara'da 2,4 puan azalırken, İzmir'de 0,2 puanlık bir artış yaşandı. Mart ayında reel konut fiyat endeksi İstanbul'da 169,3, Ankara'da 193,3, İzmir'de ise 177,8 olarak gerçekleşti.
Ağustos 2022'de yüzde 65,8'e ulaşan yıllık reel fiyat artışı, Eylül 2022'den itibaren hızla düşüşe geçti. Şubat 2023'te büyük depremin etkisiyle geçici bir yükseliş yaşayan yıllık reel fiyat artışı, Mart 2024'te yeniden azalarak yüzde eksi 14,1 ile negatif değerlerde seyrini sürdürdü.
Reel fiyatlarda yıllık değişim negatifte
Satılık konut ilan sayısı ülke genelinde ve iki büyükşehirde cüzi bir artış gösterirken, İstanbul'da azaldı. Satılık konut arzı ülke genelinde yüzde 1,5, Ankara'da yüzde 1, İzmir'de yüzde 2,9 artarken, İstanbul'da yüzde 0,1 azaldı.
Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış reel kira artışları uzun süredir azalıyor. Şubat 2023'te yüzde 86,6 ile zirve yapan yıllık reel kira artışı, Aralık 2023-Ocak 2024 döneminde 4 puan azalarak yüzde 9,5'e geriledi. Şubat ayında yıllık bazda yüzde 1,1 azalan reel ortalama kira, Mart 2024'te yıllık bazda yüzde 8 azaldı ve 2023 Mart ayının yüzde 8 altına indi.
Kiralık konut talep göstergesi Ağustos-Kasım döneminde düşerken, Aralık ve Ocak aylarında hafif bir artış gösterdi. Şubat ayında sabit kalan talep, Mart ayında yüzde 4,8 arttı. Ancak, yıllık bazda kiralık konut talebi yüzde 20,2 oranında düştü.
İpotekli konut satışları düşüşte
TÜİK verilerine göre, Türkiye genelinde konut satışları nisanda bir önceki aya göre yüzde 28, geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 12 azalarak 75 bin 569 oldu. İpotekli konut satışları ise yüzde 45 oranında düşerek 7 bin 71'e geriledi. İpotekli satışların toplam içindeki payı yüzde 9'a düştü.
Endeksa'nın verileri, kiralık konut fiyatlarının nisanda yüzde 55 arttığını, ancak enflasyondan arındırıldığında yüzde 8 azaldığını gösteriyor.
