Birçok defa gündeme gelen ve en son 7524 Sayılı Kanun'a dahil edilmekten son anda vazgeçilen ancak yeni yılda gelecek vergi paketinin en önemli konusu gayrimenkul satışlarında uygulanan vergilendirme sisteminin revize edilmesi.

Gayrimenkulde vergi kayıplarının önüne geçebilmek maksatlı 2026 yılında sil baştan yeni bir sistemin oluşacağını şimdiden söyleyebiliriz. Bu suretle artık gerçek değer üzerinden işlem yapılması yönünde yasal düzenleme yapılacak ve bu alanda kayıt dışılık büyük ölçüde önlenmiş olacak.

Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programında ve Orta Vadeli Programda (OVP) yer aldığı üzere nesnel ölçütlere dayalı gayrimenkul değerleme sistemine ihtiyaç olduğu çok açık. Bu doğrultuda, gayrimenkul değer değişimlerinin takip edilmesi ve taşınmaz değer haritalarının oluşturulabilmesi için teknik altyapı geliştirilecek.

Taşınmazların değerlerine yönelik veriler ile mülkiyet bilgilerinin tutulacağı bu sistem Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ne entegre edilecek. Teknik çalışmalar tamamlandıktan sonra gayrimenkullerin alım satımının gerçek değeri üzerinden vergilendirilmesi konusunda kanun değişikliği yapılacak.

Vergi kaybı her alanda!

Değer tespiti silsile halinde birçok vergi kalemini müştereken etkiliyor. Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80/6 maddesinde her alan hüküm uyarınca 5 yıl süre dolmadan sayılan taşınmazlar vergi dışı. Bu süre zarfında yapılan satışlar açısından ise artan orantı tarifeye dayalı Gelir Vergisi hesaplanıyor. Vergi matrahının tespitinde maktu istisna tutarı ve ÜFE oranında maliyet endekslemesi mevcut.

Olması gereken ve muhtemelen yapılacak olan düzenlemede kişinin ikamet ettiği konut dışında niteliği fark etmeksizin tüm taşınmaz satışlarının süre ve tutardan bağımsız vergiye tabi tutulması. Ayrıca ivazsız suretle edinilen taşınmazlara yönelik vergi dışı bırakma düzenlemesinin de kaldırılması gerekmektedir.

Parasıyla gayrimenkul alan ve satan vergi ödeyecek ama atadan kalan bedava gayrimenkulü satan sıfır Gelir Vergisi ödeyecek! Böyle bir düzen olamaz ve bu sebeple istisna uygulamasının kaldırılması gerekmektedir.

Gerçek değer tespiti yazımızın da ana teması olduğu üzere en önemli konu. Ekspertiz değerinin yüzde 10’unun altında taşınmaz satışının vergi kanunları karşısında hükmünün olmaması yönünde düzenleme yapılmalı. Daha düşük bir bedel olması halinde taşınmazın değerinin yüzde 90’ı esas alınarak vergi güvenlik müessesesi oluşturulmalı. Daha yüksek bir değer olması halinde o tutar esas alınmalı.

Bu şekilde taşınmaz değer haritası oluşturulması kayıt dışı ile mücadele açısından son derece kıymetli. Çünkü beraberinde tarafların yüzde 2 nispetinde ödediği tapu harcı da gerçek değere ulaşacak. Son olarak Emlak Vergisi değeri de güncellenmiş ve önemli bir vergi kaybı önlenmiş olacak.

Ülkemizde sınai bir faaliyetle uğraşmayan zengin kesime bakın, büyük bir kısmı gayrimenkul zenginidir. Ülke olarak zaten betonu seviyoruz, patolojik olarak beton sevgisi ayrıca araştırılmalı ama bu kadar zengin üreten, kayıt dışılığın membaa haline gelen ve Hazine’ye katkısı sınırlı olan sektörü geç kalınsa da vergilendirme zamanı geldi.

Bu düzenlemeler mutlaka gayrimenkul fiyatlarını bir miktar yukarı çekecektir ama kaçınılmaz bir gerçek bu durum. Her aşk bir bedel ödemeyi gerektirir, beton sevdasının da bir bedeli mutlaka olmalı.